因披露出售信息不完整而侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，福州一房東，賠償租戶10萬(wàn)元！
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同等條件下
承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
福州一房東被判賠償租戶10萬(wàn)元
近日，福清法院審結(jié)了一起涉及承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋租賃合同糾紛案件，判決出租人因披露出售信息不完整而侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，需承擔(dān)10萬(wàn)元的損害賠償責(zé)任。
一起來(lái)了解事件經(jīng)過(guò)
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2015年9月28日，某公司（房東）與某超市（租客）簽訂了《房屋租賃合同》。在租賃期限內(nèi)，該公司分別于2023年1月11日和2023年6月1日與第三人簽訂了《協(xié)議書(shū)》和《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，將涉案租賃物出售給第三人，并辦理了部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。租賃期限屆滿后，雙方簽訂了《合同到期終止確認(rèn)書(shū)》。然而，超市卻以公司侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，將公司訴至福清法院，請(qǐng)求賠償房屋差價(jià)損失、停業(yè)損失及各類費(fèi)用共計(jì)1058249元。
庭審中，超市指出，雖然公司向其寄送了《優(yōu)先購(gòu)買權(quán)通知函》，但通知函中僅給予3天答復(fù)期，且未告知具體的交易條件。超市在2023年1月19日寄送了回復(fù)函質(zhì)疑價(jià)款和支付條件，但公司未作任何回應(yīng)。公司則辯稱，其已在2023年1月17日的通知函中告知超市案涉租賃物的打包出售價(jià)為1000萬(wàn)元，并通知超市若同意同等條件購(gòu)買，應(yīng)于3日內(nèi)答復(fù)，否則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
福清法院經(jīng)審理認(rèn)為
公司在向超市發(fā)送的通知函中，僅披露了房屋價(jià)款和支付方式為一次性付款，未完整披露與第三人議定的價(jià)格、款項(xiàng)交付期限、房屋交付期限等主要權(quán)利義務(wù)，且要求超市在三日內(nèi)回復(fù)的期限與法律規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使期限不符。
此外，公司在超市復(fù)函質(zhì)疑后未予回應(yīng)，并在與第三人簽訂《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》后亦未向超市披露該協(xié)議。因此，公司披露的出售信息不完整，履行通知義務(wù)存在瑕疵，妨害了超市行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任，依法判決公司承擔(dān)10萬(wàn)元的損害賠償。一審判決后，公司提起上訴。福州中院二審判決駁回上訴，維持原判。
法官指出
承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是出租人出賣租賃房屋時(shí)，同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于其他人購(gòu)買該房屋的權(quán)利。該權(quán)利的設(shè)定旨在保護(hù)承租人的居住穩(wěn)定性，維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定。為避免因侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而承擔(dān)賠償責(zé)任，出租人在租賃期限內(nèi)出售房屋的，應(yīng)在出賣前通知承租人，并如實(shí)披露出售價(jià)格、付款方式、付款期限、房屋交付期限等主要交易信息，給予承租人15天的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使期限。
新聞多看點(diǎn)
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，具有下列情形之一的，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；
（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
此外，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院要應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院則不予支持。
記者 林春長(zhǎng) 通訊員 田甜 林怡佳
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