飲水機、電梯廣告屏……物業引入小區設備要業主同意嗎？收益都去哪兒了？
這兩年，小區里多了很多各種各樣的機器、設備。最常見的可能是直飲水機，快成了居民小區的標配了，24小時大家都可以拎著桶下樓打水，類似的還有自助碾米機。
如果這些設備還給居民提供了一些便利，那么安裝在樓道里、電梯里的廣告設備，恐怕對居民來說就沒有那么明顯的好處了。它們有的可能只是一個燈箱，但也有不少是直接裝了一臺電視，24小時循環播放廣告，不但談不上便利，有時候甚至有些擾民。
這些五花八門的設備進入居民小區的時間長了，很多人可能已經習慣了它們的存在。那么，當初到底是誰決定引入這些設備的？安裝這些東西需要經過業主同意嗎？作為業主，知道這些設備產生了多少收益、收益又去了哪里嗎？
近年來，不少物業公司將各類自助設備引入小區，但是在公共空間設置此類設備，是否經過了居民同意？陳女士說，他們小區最近又多了凈水機，卻沒有看到任何通知。
某小區業主 陳女士：最近我看到我們家小區入口，有一個凈水機，我知道這些機器入駐應該是有一些收益的，但我沒有看到物業進行通知，也沒有標準的流程，例如開業主大會表決投票等。物業也沒有跟我們講這些收益最后用到哪里去了，對于這一點，我們業主也很疑惑。
不僅是直飲水機，很多小區內還有各式平面廣告投放，電梯里更是循環播放廣告視頻，這些設備的安裝、廣告的投放是否經過了業主同意？產生的收益又去了哪里？對于居民的這些問題，安徽省宿州市某小區物業經理劉成表示，他們通過和供水公司協商，每臺直飲水機每年向物業交納占地費用2000元左右，物業每年可收益近8000元，都用在了小區的日常維護。
至于這些設備是如何安裝的？江西南昌某物業公司管理人員林先生向記者解釋，一般業主與物業在簽訂的合同中都會授權物業對相關公共場地進行管理。
江西南昌某物業公司管理人員 林先生：主要還是取決于我們與居民簽訂的物業服務合同里面有沒有相應的條款。如果合同中明確了，我們物業公司可以利用公共區域場地、房屋從事經營活動，那么在引入自主設備時，就不再需要單獨征求每一位業主的意見，就和小區平時租賃攤位產生的收益是一個性質。因為實際按照相應的條款，已經賦予了物業在這方面的自主權。在產生收益使用方面，一部分會用于小區的基礎建設，組織日常的一些活動，通過這種方式回饋給了業主。
北京某小區的物業經理李先生告訴記者，電梯廣告費、直飲水機安裝費，都補了小區公共維修基金的缺口。公共收益費用如果用完了，再修電梯的話，就得需要公共維修基金了，公共維修基金要不全的話，到時候就得上門收費。
記者查閱此前媒體報道發現，一些小區業主每年都會收到物業發放的一筆公共區域收益，原來，這些小區的業主委員會與物業約定，公共場所的收益要按比例發給業主。南昌市濱江豪園業委會主任劉江峰告訴記者，當初業委會在招標時，就已經將相關條款列入合同，物業必須將公共區域收益的一半返還給業主。
南昌市濱江豪園業委會主任 劉江峰：我們業委會代表全體業主跟物業簽訂合同，在合同里就標明了哪些東西是要分成的，公共收益比方說停車場、廣告，還有擺攤設點的，這是屬于我們小區共有的。按照五五分成，我們去年一戶是分了2000元。公共收益不是都發給業主，還要做一些小區的建設。
北京法學會不動產法研究會理事王玉臣介紹，一些小區物業在與業主簽訂合同時，可能會在條款中約定由物業公司來負責公共區域管理，但其相關收益的歸屬，《民法典》有明確規定：
建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
北京法學會不動產法研究會理事 王玉臣：業主共有部分所產生的這些收益，在扣掉必要的成本性支出之外，也應當是屬于業主所有，現實生活當中，尤其到年底的時候，偶爾看新聞就會發現某某小區物業給大家發米面或者發一些分紅，發點錢大家都覺得很稀奇。但是實際上每個小區都可能會產生收益。物業公司首先不管是怎么引進來的，共有部分的收益扣掉必要性的成本支出應該歸業主所有，作為業主來講，也有權利知道這個事情。作為物業公司來講，也應當主動公開這個東西。
王玉臣坦言，在實際操作中，業主很難知曉自己小區共有空間的收益詳情，甚至連共有空間具體有哪些都不了解。不管是開發商，還是物業公司，都不太愿意去主動公開這些東西，甚至有一些公共部分可能都會遮著掩著，對于很多小區來講，里面可能隱藏著巨大的收益。到底哪些是公共部分？很多時候業主是不知道的。
王玉臣建議，業主可以要求物業對于相關問題進行公示，如果拒絕公示，可以向主管部門投訴，甚至向法院提起訴訟。而維權的第一步，是要搞清楚小區到底有多少共有空間。
北京法學會不動產法研究會理事 王玉臣：第一，是怎么引進來的？第二，收的錢有多少，用在哪了？可以通過政府信息公開申請的方式，去查小區基本的共有部分的信息，比如可以查規劃上存在哪些屬于業主共有的配套？還可以去查一下竣工面積實測報告。都知道小區的道路、大廳這些是共有面積，還有沒有其他一些非營利性的配套？再比如，有些小區里面有很多車位，有些車位可能是用小區的共有部分改造而來的，但是錢可能物業收走了，可以做一些基本的核實。
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