關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（銀發(fā)〔2024〕2號）
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中國人民銀行上海總部，各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市分行；國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局；國家開發(fā)銀行，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：
為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）等文件要求，現(xiàn)就金融支持住房租賃市場發(fā)展提出以下意見。
一、基本原則和要求
（一）支持住房租賃供給側結構性改革。金融支持住房租賃市場發(fā)展應突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應。
（二）重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。金融支持住房租賃市場發(fā)展應堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，重點支持以獨立法人運營、業(yè)務邊界清晰、具備房地產專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進其規(guī)模化、集約化經營，提升長期租賃住房的供給能力和運營水平。
（三）建立健全住房租賃金融支持體系。金融支持住房租賃市場發(fā)展應以市場配置為主，按市場化原則自主決策，為租賃住房的投資、開發(fā)、建設、運營提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，市場功能完備、結構均衡、競爭有序。
——金融機構分工合理。商業(yè)性金融機構要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，滿足各類住房租賃主體合理融資需求。政策性開發(fā)性金融機構限于在符合自身職能定位和業(yè)務范圍的前提下，為保障性租賃住房建設運營提供融資。
——金融產品創(chuàng)新規(guī)范。住房租賃信貸產品應功能明確，期限和利率定價合理，風險評價和貸后管理完善。直接融資產品應結構簡單清晰、定價透明，資金用途真實合規(guī)，市場約束和運行機制健全有效。
——信貸和資本市場配置優(yōu)化。信貸市場主要滿足各類主體開發(fā)建設、購買租賃住房，以及住房租賃企業(yè)流動性和日常運營需求。資本市場側重于發(fā)展住房租賃長期投融資工具。信貸市場和資本市場可根據住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風險特點，協(xié)同配合、合理接續(xù)。
二、加強住房租賃信貸產品和服務模式創(chuàng)新
（四）加大住房租賃開發(fā)建設信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向房地產開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農村集體經濟組織、企事業(yè)單位等各類主體依法合規(guī)新建、改建長期租賃住房發(fā)放住房租賃開發(fā)建設貸款。住房租賃開發(fā)建設貸款期限一般為3年，最長不超過5年，租賃住房建設的項目資本金比例應符合國務院關于固定資產投資項目資本金制度相關要求。
（五）滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求。對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運營的，鼓勵商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴格不新增地方政府隱性債務的前提下，發(fā)放住房租賃團體購房貸款。利用貸款購買的商品住房、商業(yè)用房等應為法律關系清晰、已竣工驗收的房屋，貸款存續(xù)期內，房屋租賃用途不得改變。住房租賃團體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，貸款利率由商業(yè)銀行綜合考慮借款人風險狀況、風險緩釋措施等因素合理確定。
（六）支持發(fā)放住房租賃經營性貸款。住房租賃企業(yè)運營自有產權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。
商業(yè)銀行應對租賃住房運營管理合法合規(guī)情況，租賃住房的租金水平、出租率，以及住房租賃企業(yè)的專業(yè)能力、財務狀況、持續(xù)審慎經營等開展盡職調查，并結合住房租賃企業(yè)的經營、風險特點和貸款用途，合理審慎設計貸款的額度、期限、利率和還款方式。
住房租賃企業(yè)應以租金收入作為第一還款來源。商業(yè)銀行在依法合規(guī)、有效防控風險和商業(yè)可持續(xù)的前提下，可根據住房租賃企業(yè)的資信和經營情況發(fā)放信用貸款或質押、抵押貸款。商業(yè)銀行發(fā)放質押、抵押貸款應審慎評估質押、抵押的法律風險，確保質權和抵押權可執(zhí)行。
對于開發(fā)建設和持有運營為同一主體的租賃住房項目，住房租賃經營性貸款可用于置換項目前期的住房租賃開發(fā)建設貸款。商業(yè)銀行在發(fā)放住房租賃開發(fā)建設貸款時，可同時簽訂住房租賃經營性貸款合同，與借款人約定后續(xù)住房租賃經營性貸款的發(fā)放接續(xù)條件，將住房租賃經營性貸款納入住房租賃開發(fā)建設貸款的還款資金來源。
（七）完善住房租賃相關企業(yè)綜合金融服務。鼓勵商業(yè)銀行積極探索適合住房租賃相關企業(yè)需求特點的金融服務模式和金融產品，向住房租賃企業(yè)、住房租賃經紀機構、住房租賃管理服務平臺等提供開戶、結算、咨詢、現(xiàn)金管理等綜合性金融解決方案。
三、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道
（八）增強金融機構住房租賃貸款投放能力。支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設貸款、團體購房貸款和經營性貸款的投放。
（九）拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券，專項用于租賃住房建設、購買和運營。鼓勵優(yōu)化債券發(fā)行流程，提高住房租賃債券發(fā)行效率，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。
（十）支持發(fā)行住房租賃擔保債券。住房租賃企業(yè)持有運營的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。住房租賃擔保債券納入債券管理框架。
（十一）穩(wěn)步發(fā)展房地產投資信托基金。穩(wěn)步推進房地產投資信托基金試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有運營長期租賃住房。支持房地產投資信托基金份額交易流通，促進住房租賃企業(yè)長期穩(wěn)定經營，防范短期炒作。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產投資信托基金試點，為利用各類建設用地（含集體建設用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設和持有運營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。
（十二）引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。支持金融機構、資產管理機構規(guī)范投資住房租賃相關金融產品。鼓勵住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產管理機構通過房地產投資信托基金長期持有運營租賃住房。支持保險資金等長期資金投資住房租賃市場。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構利用利率衍生工具對沖相關利率風險。
四、加強和完善住房租賃金融管理
（十三）嚴格住房租賃金融業(yè)務邊界。住房租賃金融業(yè)務要嚴格定位于支持住房租賃市場發(fā)展，不得為短期投機炒作行為提供融資。住房租賃金融產品及服務應與其他住房金融產品及服務明確區(qū)別，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產品違規(guī)用于商業(yè)性房地產開發(fā)。
（十四）加強住房租賃信貸資金管理。商業(yè)銀行應建立完善的貸款審批機制和風險管理機制，嚴格住房租賃貸前審查和貸后管理，加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實性、還款資金來源的跟蹤調查，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設、購買和運營，切實防范資金挪用、套現(xiàn)等風險。對于貸款期間項目租賃屬性或房屋租賃用途發(fā)生改變的，應及時收回貸款，并視情況對借款人采取適當的風險防控措施。
（十五）規(guī)范住房租賃直接融資產品創(chuàng)新。住房租賃直接融資產品應基礎資產質量優(yōu)良、結構簡單、法律關系清晰、信息公開透明、資金用途合法合規(guī)。相關部門應明確住房租賃企業(yè)的業(yè)務模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和存續(xù)期管理，采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設、購買和運營等相關活動，不得挪作他用。
（十六）防范住房租賃金融風險。商業(yè)銀行等為住房租賃提供融資的金融機構應建立健全相關制度，加強合規(guī)性審查和評估，確保審慎合規(guī)開展相關業(yè)務。對各類住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產開發(fā)企業(yè)負債水平進行上限控制，確保其資產負債率保持在適度區(qū)間。加強對住房租賃企業(yè)的運營管理、財務狀況、資金用途等的監(jiān)控，對住房租賃企業(yè)等借款主體存在違反借款合同約定情形的，要及時采取加速清償、提前收貸等有效措施化解風險。
金融機構在提供融資前需確保住房租賃企業(yè)已按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設部門進行開業(yè)報告或者備案從事住房租賃經營業(yè)務。對住房租賃直接融資產品應充分揭示其與住房租賃業(yè)務、房地產市場相關的風險，建立健全風險預警及處置機制，保護投資者合法權益。
（十七）加強住房租賃金融監(jiān)測評估。中國人民銀行牽頭住房租賃金融統(tǒng)計，加強對住房租賃金融產品的統(tǒng)計、調查和監(jiān)測分析。相關部門加強住房租賃相關信息共享，發(fā)揮監(jiān)管合力。
本意見自2024年2月5日起施行。
中國人民銀行
國家金融監(jiān)督管理總局
2024年1月5日
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