中國人民銀行辦公廳 國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知
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中國人民銀行上?？偛?，各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市分行；國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局；各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：
為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，有效防范化解風(fēng)險，現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下。
一、明確業(yè)務(wù)管理口徑
本通知所稱經(jīng)營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產(chǎn)權(quán)證書并投入運營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營性物業(yè)為抵押，實際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房、租賃住房。除本通知所稱經(jīng)營性物業(yè)貸款外，其他貸款仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行。
二、堅持依法合規(guī)展業(yè)
商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。符合本通知定義的經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)納入房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計。
經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款人須依法成立，承貸物業(yè)應(yīng)產(chǎn)權(quán)清晰，無復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款人可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的維護、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營性物業(yè)貸款在發(fā)放前應(yīng)明確貸款用途。2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。
商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營性物業(yè)貸款額度。經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70％。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。
經(jīng)營性物業(yè)貸款第一還款來源應(yīng)為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營收入。商業(yè)銀行應(yīng)與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經(jīng)營收入原則上均應(yīng)進入該賬戶，優(yōu)先用于償還當(dāng)期貸款本息。商業(yè)銀行要加強對承貸物業(yè)經(jīng)營收支情況的監(jiān)測，保障信貸資金安全。
商業(yè)銀行發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)以承貸物業(yè)作為抵押品。結(jié)合第三方評估公司價值評估情況等，審慎確定物業(yè)評估價值。借款人與承貸物業(yè)實際經(jīng)營管理主體不一致的，可將承貸物業(yè)實際經(jīng)營管理主體作為共同借款人或連帶責(zé)任保證擔(dān)保人。
三、加強風(fēng)險管理
商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)營性物業(yè)貸款納入對借款人及其所在集團客戶的統(tǒng)一授信管理，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團貸款模式分散風(fēng)險。
商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格開展貸前調(diào)查和貸中審查，科學(xué)區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集團控股公司風(fēng)險，承貸物業(yè)有共同產(chǎn)權(quán)人或第三方權(quán)利人的，貸款前應(yīng)取得其書面同意。
商業(yè)銀行應(yīng)加強貸款投放后的管理，嚴(yán)防貸款被挪用；及時對物業(yè)經(jīng)營及價值情況開展跟蹤評估，嚴(yán)密監(jiān)測借款人及集團公司經(jīng)營、財務(wù)、信用、擔(dān)保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風(fēng)險因素，并采取針對性的風(fēng)險緩釋和保全措施。
中國人民銀行、金融監(jiān)管總局各分支機構(gòu)要加強經(jīng)營性物業(yè)貸款監(jiān)管，指導(dǎo)督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實本通知要求，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中國人民銀行辦公廳
國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳
2024年1月24日
附：
做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理 滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求
https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1149293&itemId=915
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