北京市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局《關(guān)于北京城市副中心高質(zhì)量新型產(chǎn)業(yè)空間保障的實(shí)施細(xì)則》
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為落實(shí)《關(guān)于加快推進(jìn)北京城市副中心產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》有關(guān)要求，釋放副中心高質(zhì)量新型產(chǎn)業(yè)空間，助力重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)高效精準(zhǔn)落地，全面促進(jìn)副中心現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，特制定本細(xì)則。
第一章?加大產(chǎn)業(yè)空間供給
第一條 釋放新型產(chǎn)業(yè)空間。全面梳理全覆蓋、多層次的高質(zhì)量新型產(chǎn)業(yè)空間，結(jié)合副中心產(chǎn)業(yè)需求，在已形成的產(chǎn)業(yè)空間地圖基礎(chǔ)上，創(chuàng)新開通手機(jī)端（APP），可實(shí)時查詢高質(zhì)量新型產(chǎn)業(yè)空間和定制化創(chuàng)新舉措，相關(guān)空間資源、政策措施等內(nèi)容定期更新，確保各類項(xiàng)目“用地?zé)o憂”。
第二條 創(chuàng)新開展工業(yè)上樓。打造工業(yè)樓宇綜合體，加快盤活存量低效工業(yè)用地，合理規(guī)劃新增空間，激發(fā)土地資源潛力，適當(dāng)提高容積率和控制高度，為自有用地提質(zhì)增效注入政策保障。
第三條?復(fù)合利用產(chǎn)業(yè)空間。研究創(chuàng)設(shè)新型產(chǎn)業(yè)用地（暫定M0），實(shí)現(xiàn)企業(yè)辦公、研發(fā)中試、倉儲物流、科技服務(wù)、生活配套等功能復(fù)合，兼容比例根據(jù)企業(yè)需求可適當(dāng)提高，滿足企業(yè)協(xié)同創(chuàng)新的發(fā)展需求，適應(yīng)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。
第二章?定制企業(yè)新增用地
第四條?合理確定出讓年限。綜合北京市產(chǎn)業(yè)政策、企業(yè)生命周期及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，結(jié)合彈性出讓政策，合理確定產(chǎn)業(yè)用地的出讓年限，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
以出讓方式取得園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)行彈性年期出讓，出讓年限最長為 20 年。但國家和本市重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可適當(dāng)延長，最長出讓年限不得超過土地使用權(quán)出讓用途法定最高年限。
第五條?合理評估土地價格。落實(shí)副中心各產(chǎn)業(yè)區(qū)功能定位，培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展氛圍，結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策和項(xiàng)目績效情況，土地出讓價格可在產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上評估時作合理修正，減輕企業(yè)拿地資金壓力。
第六條?建立規(guī)劃指標(biāo)流量池。堅持規(guī)劃引領(lǐng)，有效解決規(guī)模指標(biāo)流動性缺乏或不足的問題，加強(qiáng)對副中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間資源保障。在現(xiàn)行《北京城市副中心建筑規(guī)模管控實(shí)施細(xì)則（試行）》要求下，按照“區(qū)級統(tǒng)籌”原則，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，以流量池機(jī)制引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)用地和建筑規(guī)模指標(biāo)精準(zhǔn)投放，為產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展做好支撐和彈性預(yù)留。
第三章?盤活利用存量空間
第七條?鼓勵存量國有工業(yè)用地升級改造。給予規(guī)模指標(biāo)、用地復(fù)合、使用年限以及5年過渡期等方面政策優(yōu)惠及支持，提高存量產(chǎn)業(yè)空間更新效率。
（一）城市更新
1.更新項(xiàng)目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等方式辦理用地手續(xù)。代建公共服務(wù)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交政府有關(guān)部門或單位的，以劃撥方式辦理用地手續(xù)。經(jīng)營性設(shè)施以協(xié)議或其他有償使用方式辦理用地手續(xù)。
2.在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，更新項(xiàng)目發(fā)展國家及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由相關(guān)行業(yè)主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
3.用地性質(zhì)調(diào)整需補(bǔ)繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年。
4.更新項(xiàng)目采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實(shí)行年租制，年租金根據(jù)有關(guān)地價評審規(guī)程核定。租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
5.更新項(xiàng)目不動產(chǎn)登記按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》及相關(guān)規(guī)定辦理。
6.經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施可按所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的方式，經(jīng)業(yè)主同意和區(qū)政府認(rèn)定后，將經(jīng)營權(quán)讓渡給相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)。
7.在不改變更新項(xiàng)目實(shí)施方案確定的使用功能前提下，經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓或出租，也可以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)等進(jìn)行抵押融資。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。
（二）存量國有建設(shè)用地盤活利用
1.鼓勵原土地使用權(quán)人通過自主、聯(lián)合等方式盤活利用；原土地使用權(quán)人無繼續(xù)開發(fā)建設(shè)意愿的，可通過土地二級市場交易監(jiān)管平臺進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或由納入自然資源部儲備機(jī)構(gòu)名錄的機(jī)構(gòu)收儲（可帶地上建筑物）。
2.鼓勵國有企業(yè)探索成立專業(yè)平臺公司，通過騰退、整合等方式，對企業(yè)所屬土地、房屋資源進(jìn)行統(tǒng)籌再利用。
3.對于符合首都城市戰(zhàn)略定位且有助于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的高精尖產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，或用地混合、空間共享、功能兼容的軌道微中心等立體復(fù)合開發(fā)項(xiàng)目，其建筑規(guī)模指標(biāo)經(jīng)區(qū)政府統(tǒng)籌后予以優(yōu)先保障。
4.對存量國有建設(shè)用地盤活利用中涉及的劃撥用地、出讓用地,根據(jù)盤活利用的不同形式和具體情況,可采取協(xié)議出讓、先租后讓、租賃、作價出資（入股）或保留劃撥方式使用土地（再利用為商品住宅的除外）。
5.存量國有建設(shè)用地盤活利用項(xiàng)目，可結(jié)合規(guī)劃情況，合理約定出讓年限，但不得超過相應(yīng)用途法定最高出讓年限。
第四章 多元供應(yīng)項(xiàng)目用地
第八條?多元化開展土地供應(yīng)。創(chuàng)新土地彈性供應(yīng)方式，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地可采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、公開出讓等方式供應(yīng)土地，減輕企業(yè)前期落地風(fēng)險與負(fù)擔(dān)，助力企業(yè)快速達(dá)產(chǎn)運(yùn)營。
（一）先租后讓
1.工業(yè)用地采取先租后讓方式供應(yīng)時，租賃年限原則不超過5年，租賃年限與出讓年限之和原則不超過20年。國家和本市重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可適當(dāng)延長，租賃年限與出讓年限之和最長不得超過土地使用權(quán)出讓用途法定最高年限。
2.在落實(shí)副中心產(chǎn)業(yè)目錄、正負(fù)面清單、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和鼓勵政策的基礎(chǔ)上，區(qū)產(chǎn)促會負(fù)責(zé)審定項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率（含地均產(chǎn)出）等準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，明確項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)考核的牽頭部門，牽頭部門負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目后續(xù)達(dá)產(chǎn)考核工作，并與入?yún)^(qū)企業(yè)簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議約定租賃年限、達(dá)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)產(chǎn)期限（自簽訂土地租賃合同起不超過5年）及退出機(jī)制等相關(guān)監(jiān)管內(nèi)容，并作為土地出讓合同附件。
3.達(dá)產(chǎn)考核通過后，競得人應(yīng)于租賃期屆滿前至少3個月申請土地出讓，市規(guī)劃自然資源委通州分局按照相關(guān)規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)并與競得人簽訂土地出讓合同。
（二）建設(shè)用地功能混合使用
1.在規(guī)劃實(shí)施階段，實(shí)行性質(zhì)兼容正負(fù)面清單管理和比例管控，提升土地使用的靈活性和適應(yīng)性，促進(jìn)空間高效復(fù)合利用。項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)統(tǒng)籌好主用途與兼容用途的關(guān)系，應(yīng)保持主用途的主導(dǎo)地位并優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，兼容用途應(yīng)始終服務(wù)于主用途。兼容用途應(yīng)互不相斥，符合安全、環(huán)境、消防等相關(guān)要求。屬于保障性租賃住房項(xiàng)目的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2.在存量建筑更新階段，納入城市更新項(xiàng)目庫的項(xiàng)目，在保障安全、符合詳細(xì)規(guī)劃、城市更新等相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃以及保障主體的合法權(quán)益的前提下，可結(jié)合政策導(dǎo)向、市場需求、物業(yè)權(quán)利人訴求及公共利益需要，對存量建筑進(jìn)行用途轉(zhuǎn)換，優(yōu)化城市功能和空間布局，改善人居環(huán)境，激發(fā)城市活力，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。涉及轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3.存量建筑用途轉(zhuǎn)換應(yīng)符合歷史文化資源保護(hù)相關(guān)規(guī)定，同時應(yīng)遵守其他有關(guān)規(guī)劃建設(shè)和用途管制的規(guī)定，不得變相將違法建筑合法化。
（三）集體土地入市及統(tǒng)籌利用
按照《通州區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市暫行辦法》(通政發(fā)〔2024〕4號）、《通州區(qū)深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作推進(jìn)方案》(通政發(fā)〔2024〕3號）及《通州區(qū)集體產(chǎn)業(yè)用地統(tǒng)籌利用指導(dǎo)意見（試行）》，結(jié)合副中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，優(yōu)化審批流程，有序推進(jìn)集體產(chǎn)業(yè)用地入市及統(tǒng)籌利用。
第五章 構(gòu)建高效落地機(jī)制
第九條?搭建高效審批平臺。采取聯(lián)合辦公、線上會商等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目即時并聯(lián)審批，實(shí)現(xiàn)“交地即交證”、“拿地即開工”等服務(wù)成效，在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、用地報批等方面開辟綠色通道，創(chuàng)造副中心審批新速度。將在工業(yè)用地項(xiàng)目上率先試點(diǎn)“成交即交地”工作。
第十條?高效服務(wù)重大項(xiàng)目。依托重大項(xiàng)目協(xié)調(diào)服務(wù)中心，健全“全程代辦”服務(wù)體系，為項(xiàng)目提供全流程專業(yè)服務(wù)，通過服務(wù)模式微創(chuàng)新，優(yōu)化項(xiàng)目推進(jìn)流程，加速項(xiàng)目落地，為重大項(xiàng)目落地按下“快進(jìn)鍵”。
為落實(shí)《關(guān)于加快推進(jìn)北京城市副中心產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》有關(guān)要求，釋放副中心高質(zhì)量新型產(chǎn)業(yè)空間，助力重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)高效精準(zhǔn)落地，全面促進(jìn)副中心現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，特制定本細(xì)則。
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